酒店返租模式|高回报返租，酒店式公寓投资的那些坑，你踩中几个？

2022-01-17 利率风险阅读：

很多人看中了酒店式公寓的以租代售及高回报返租，但事后却懊悔不已，是因为一不小心就会踩中商家精心设计的那些坑。

当然，在看这些坑之前要先声明：并不是说酒店式公寓投资一定是坑，也有不少是成功的投资的，只是说有些坑要留意一下，避免掉入陷阱。

一、“高回报”是真的吗？很可能是用你自己的钱付你的租

大家看到的基本上都是酒店式公寓高回报率、收益稳定的广告宣传，投资者对利润率肯定是非常关注的，面对一般都在8%以上回报的酒店式公寓利润率，想不心动也确实很难，特别是现在的理财回报率只有4%左右的情况下。

那么，我们该如何客观理解和判断呢？

一位地产行业的资深人士表示，作为商业物业来说5%左右的利润率其实已经算是很高了，而且市场上所说的利润率一般都是开发商或者销售人员的单方解释，并不一定完全真实，甚至很多实际上都存在着一定的“水分”。

而更有酒店式公寓通过一定年限的承诺回报率把均价提高，如本来卖50万的公寓，把价格标到80万，然后给你每年10%的回报，并承诺保租3年，开发商在这3年内支付了24万的返租金，相当于公寓卖了56万，这3年开发商一分钱租钱没给还免费用了公寓，而投资者却还很高兴，认为已经回本了30%。

投资者容易被高回报率诱惑，但高回报率却恰有可能是一个可怕的陷阱。对此，建议大家应当对物业所在地段、产品价格与价值、品牌管理等方面有一个全面的评估。

二、“售后返租”的管理者，可能跟开发商没关系

开发商承诺在业主购买后的几年内由开发商以售后返租的形式，每年给业主以一定的回报，称可保证业主的稳定收益。

除了上面提到的将价格提高，实际上返给你的还是你自己的钱之外，就拿“售后返租”这一模式，也存在很多不确定性，藏着不少猫腻。

先看一个案例：一位购房者购置了某酒店式公寓，协定由开发商以“售后返租”的方式经营8年，每年将给业主总购房款10%的回报，8年后，业主可以自行选择继续包租或者由开发商回购。

但三年后原本定期到账的“返利”却因故突然停止，项目的开发商发生了变更，协议成了一纸空文。

我国法律对于“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的”情况是有法律制裁的，但对于开发商变更、甚至注销的情形，诉讼起来是非常麻烦的。

同时，投资者还要注意一种情况，就是跟你签订返租协议的是一家酒店管理公司，严格来说，跟开发商是没有关系的，三五年之后，开发商离场了，酒店管理公司能否胜任管理工作并确实履行合同义务，存在很大的未知数。

三、“以租代售”，房产证可能很难办

“以租代售”通常要签几份协议，包括房屋买卖合同、委托出租协议等，就是购买房屋或商铺后，交给开发商或第三人经营，为购房人支付租金的回报，常见的形式就是每年百分之多少的回报率。有的楼盘会以提前支付几年租金的形式减免购房款，这种享受模式看似很美好，实际情况中却存在很大的风险。

除酒店式公寓外，也有一些商场以此形式进行出售，最后如果经营惨淡，投资者的租金是得不到正常保障的。

另外，很多“以租代售”的情况下，房产证的办理期限会被无限延期，也是比较严重的问题。

四、租赁合同到期后，你就是砧板上的肉

不管“售后返租”也好，“以租代售”也罢，假设在该协议期限内，双方都友好合作，并顺利拿到了房租收入。那么，合同到期了，接下来怎么办？有三种可能：

1、继续按原合同执行，甚至租金还略有提高。那么非常恭喜你，你的投资非常成功，但个人认为这种可能性不大。

2、酒店管理公司说现在生意不好做，只能按照原回报的一半甚至1/3执行，要么继续合作，要么就不再合作，你看着办。

3、酒店管理公司撤场，没人帮你管了，只能自己住或者自己出租。

以上的第2、3种情况，都会很尴尬，因为你投资的房子本来就很小，甚至离得很远，自己管根本不可能，请人管就连工资都开不出，只有交给酒店管理公司才可行，这时候，对方就是看准了投资者的这个软肋，实际上就是威胁了。

很多人投资商场也是这样，我看过深圳龙岗的一个商场，将一个1000平方的商场，虚拟切割成200多个小商铺，每个大概3-10平方，最小的只要十多万就可以买到，承诺3年包租并且都可以办理房产证，大大降低了投资门槛。但结果是房产证几年还没办下来，租金也很难到位。同时大家想想看，3年后如果铺位真的回来了，你怎么管理？只有继续租给开发商的份，到时候的租金就是他说了算了。

以上说的都是“坑”，但并不等于酒店式公寓投资一无是处，不管怎样，在过去的十多年里，投资酒店式公寓还是可以得到房产升值的回报的。如果遇到确实不错的管理公司，获取相对高额的回报也不是不可能。