对于“中国楼市的密码,帝国基本国情特色和总公司的抢钱方式。”您能详解一二吗? 过去十年老百姓改变屌丝命运在房地产,下一个十年风口在哪里呢?有哪些老百姓可以参与投资的?
中国楼市和财富效应
从房地产市场化改革以来,房价一路上升,在过去15年中优异表现是下面几个积极因素共同推动的。
(1)中国经济高速发展
过去15年是中国经济发展最快的15年,人口红利/WTO红利/房地产改革红利集中爆发(尤其在2002-2007年),这是房价上涨第一环节的超强基本面,正是因为经济快速增长,收入迅速提高,即使在那些年
基准利率不断提高,但仍然挡不住房价的上涨,到2007年,那一轮行情也是史上最大的(涨幅大于2016)。
(2)规模巨大的城市化
过去这些年城市化速度很快,城市化率几乎一年增长一个百分点,带来了巨大的住房需求。
(3)信贷扩张与刺激
这一项在2008年金融危机后取代前期的基本面,成为房价上涨的主要动力,并且之后在每一轮上涨中扮演的重要度越来越大,最近这一轮几乎全靠信贷刺激推动了。
其实中国的信贷扩张也算是遇到了天时,08年金融危机后美国开始量化宽松,有了外部宽松的环境,中国也可以无压力进行;
到了2014-2015年期间,欧洲和日本又强化了宽松政策,导致全球平均利率水平达到历史新低,这又给中国当时的一轮刺激提供了空间(如果外部紧而内部松,汇率难保,资本易流出);
另一方面,中国在过去这些年,即使对内放水,但外资流入和外贸顺差都非常乐观,可以没有担忧地宽松。
(4)政府对房地产的逐步依赖
从世纪初以来,地方政府对于房地产的依赖就越来越严重,到现在,房地产几乎占据了地方财政收入的绝大多数比例,导致房地产大而不能倒。
(5)市场预期的自我强化
这十多年来房价涨多跌少,让绝大多数人强化了房价永远上涨的信念,也导致很多原本不大相关的事(例如结婚)开始和房子挂钩并推动房价继续上涨。
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