【限行】“限转共”对北京楼市有什么影响？

2020-12-19 利率政策阅读：

已经多次表示，大家不要担心“限转共”，从2017年至今，北京供应的440万平米限价房中，未来可能有调控压力和有影响的其实只有位于五环内的少数项目。从目前市场情况看：大多数位于五环甚至六环之外的限价项目，销售压力之大，你根本无法想象，否则也不会在去年出现某项目“高比例弃选”的现象了。而且，以目前的楼市情况来看，一方面北京市场已经平稳，政策调整已经临近顶点，没有必要再掀起波澜；另一方面，作为全国楼市政策的标杆城市，北京市政府的决策能力有目共睹。 “限转共”的确值得注意，毕竟牵扯了很多刚需购房者的神经，但与其探讨一个政策的可能性，说实话真不如讨论一下目前的市场情况，更多的人应该看看手里的房票是否能在帝都买到一套称心如意的房子。不管政策怎样转换，人们对楼市的基本诉求都不会改变，核心地段、配套齐全、功能全面、交通便利等要素越多的房子，人们就越追捧，因为这切实地影响着一代甚至几代人的生活质量，并不会因为政策出现而改变。目前北京楼市的现状是什么？共有产权房、限价房、商品住宅共同出现在市场上，不出意外，前两者的市场占有率越来越大，商品住宅的市场占有率越来越小；越来越多的政府、信贷将会对租赁住房倾斜，房租上涨已经成为必然，未来社会将分成两个层级，房东和租户；在真实的市场环境下，能够满足购房者真实诉求的房源将越来越少，以前能用钱解决的房事，以后未必能够解决…… 在这样的现状下，留给购房者的机会实际上已经不多，而且这种机会以北京的环线分布递减。市规土委又发布《建设项目规划使用性质正面和负面清单》，限制四环路以内的各类用地调整为住宅商品房，即北京四环内土地不得转城市商品住宅！也就是说从此之后，想在四环内买一套住宅，不是资格和资金的问题，而是有没有供应的问题。实际上，在北京未发布此项政策之前，北京四环内能够提供的供应就已经非常有限。自去年开始，四环内便严控新增建设用地，2016年以来，四环内商品住宅供应也仅有千余套，2018年第一季度更是降低到了350套。土地供应方面，2015年以来北京四环内仅供应了10宗住宅用地，建筑面积仅有123万㎡，而且基本分布在南部，北部、东部基本是0供应。可以说，大多数北漂的北京居住梦都落在了四环上，这条65公里长的四环路承载着北京太多的资源: 这里聚集着众多高大上的产业区，中关村、国贸、金融街、丽泽金融商务区；这里有北京内城少有的绿色生态带，奥森、朝阳公园、西山等；这里还汇聚着北京楼市的众多神盘远洋沁山水、鸿坤理想城、太阳星城火星园、太阳公元、龙湖唐宁ONE、保利中央公园、珠江帝景、金茂府、阳光上东、星河湾、棕榈泉、西府颐园……在过去十几年里，只要你买了这些项目中的任何一个，都能让你早退休10年。二环、三环的城市住宅几乎已经殆尽，目前能够实现成交的仅有四环周边的一些仅存的项目，也几乎售罄，二手房价几乎都在10万以上，而且这些仅存的项目存量还要供应北京49%的人口，可以说四环的供需矛盾在北京楼市中最突出。在北京的四环住宅区中，东四环显然颇具地位。近期，参考消息、北青网、凤凰网等媒体同步发布了东四环国际居住区白皮书，更是引发了业内外的广泛关注。在北京公布《北京城市总体规划（2016年-2030年）》之后，就已经明确了北京作为全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心的战略定位，而东四环国际居住区区域作为北京东部重要的国际交往中心，横连北京第三和第四使馆区，而且坐拥798艺术区，同时CBD东扩令区域的商务氛围愈加浓郁，众多高新科技企业的落户更给区域增添了国际化的气息。东四环国际居住区是北京少数可以同时覆盖新总规“文化中心”、“国际交往中心”、“科技创新中心”三大功能的地区之一，如今区域内高端配套逐步完善，颐堤港等经典商业项目吸引了大量国内外知名品牌进驻，北京东四环国际居住区的发展不可小觑。遗憾的是，东四环已经多年未有新盘入市，大多数住宅都是二手房，而且单价多在10万+，从土地供应上来看，近十年来四环的北部和东部供应几乎为0。无论对开发企业还是购房者来讲，天然的市场就决定了，但凡在四环内有个项目，就在地段上，占据了先天的优势，如果是在东部或者北部有项目，那么优势无疑将更大。就在今年，在北京东四环国际居住区将有一个新项目入市，又给了购房者一个早退休10年的机会。今年，由九龙仓、绿城、中交三家集资源优势在东四环国际居住区打造的纯新项目壹•亮马即将面世。