房贷利息如何抵税|房贷利息抵税的国际经验：国外是如何操作的？

2022-01-20 国际财经阅读：

房贷利息抵税的国际经验：国外是如何操作的？

房贷利息抵税是国际普遍采用的税收优惠政策，已有82个国家和地区实施房贷利息抵税政策，意在优化税制，减轻购房家庭负担。常见的抵免方式有三种：一是税前抵扣，和免税额、专项扣除项目一样在统计应税收入时按照一定限额或定额标准进行扣除，是最为常见的房贷利息抵税模式；二是应纳税额抵免，在计算好的应纳税额中按照一定比例或者限额标准扣除，根据抵免对象具体可细分为房贷利息抵免和房贷余额抵免两种；三是财政补助，通过对住房贷款贴息和财政补贴直接对房贷进行补助，虽未涉及房贷利息抵税，但财税不分家，从财政角度出发同样可有效降低住房支出，可视作广义的房贷利息抵税措施。

图表1 三种房贷利息抵税模式对比

资料来源：如是金融研究院整理

（一）房贷利息税前抵扣

房贷利息税前抵扣是目前最为常见的房贷利息抵税模式，新加坡、香港、美国、荷兰等多个国家均采用此种模式。房贷利息税前抵扣将支付的住房贷款利息用于抵扣应纳税所得额，通过降低税基及其对应的税率等级，达到降低购房者税负的目的。实际操作过程中，由于各国国情不同，适用对象和扣除额度存有差异：从适用对象上看，有的是自用住房和出租住房均可扣除，有的只有自用住房才可扣除，有的仅限于首套自用房，扣除范围逐渐缩小；从扣除额度上看，有的是限额扣除，有的是定额扣除，有的是综合定额和限额。下面将结合国际经验对房贷利息税前抵扣方式进行具体说明。

新加坡：自用住房和出租住房的贷款利息均可在税前租金总收入中扣除

新加坡房贷利息抵税是将房贷利息从租金总收入中扣除。购房者所购房产用于出租，或已拥有用于出租的住房，则贷款利息可在租金收入中扣除。因此在新加坡，购房者享受房贷利息抵税的前提是必须拥有租金等财产性收入。具体来看，该抵扣是按年计征的且无额度限制，抵扣期限则与租金收入纳税期限一致。

香港：自有住房房贷利息（无首套房、二套房等限制）可在税前收入中抵扣

香港的房贷利息税前抵扣政策适用范围相对广泛，无首套房、二套房等限制，但只有主要住所可参与抵扣并且只适用于香港境内的自住型住宅。该抵扣是按年计征的，最高限额为10万港元，最长抵扣时间为20个课税年度，居民和非居民均可参与。

美国：自有住房房贷利息（仅限首套房或二套房）可在税前收入中抵扣

美国是最早实行房贷利息税前抵扣的国家之一。该抵扣范围只适用于首套房、二套房的自住型住宅。该抵扣是按年计征的，无最长抵扣时间限制，最高限额为75万美元。

荷兰：自有住房房贷利息（首套房）可在税前收入中抵扣

荷兰首套房住房贷款和增加住房贷款（房屋翻新房贷）产生的利息可按一定比例在税前收入中扣除。不同收入人群扣除利息的比例是不同的。值得注意的是：为了解决贫富差距拉大的问题，最高收入等级人群房贷利息抵税的比例正逐步下调，从2014年起，该部分人群利息扣除比例每年下调0.5%直到2040年降至38%，目前为49.5%。而其他收入人群该比例始终维持在42%。该抵扣按月计征，最长抵扣的时间为30年，适用于欧盟国家的居民（其总收入至少有90%在荷兰纳税）。

（二）应纳税额抵免

应纳税额抵免是计算出应纳税额后直接进行税额抵免，常见的有抵免参照标准有两种：一是住房贷款利息抵免，直接在应纳税额中减免一定比例的房贷利息，如意大利；二是住房贷款余额抵免，以住房贷款余额为标准，从应纳税额中减免规定比例的房贷余额，如日本。采用住房贷款余额抵免可以规避利率波动影响，更加公平。

意大利：个税应纳税额中最多可扣除19%的住房贷款利息

意大利是典型的直接在应纳税额中扣除房贷利息的国家，除了住房贷款利息之外，中介费、房屋翻新费用均可抵扣个税。该抵扣最高可抵扣贷款利息的19%，最高扣除额为每年4000欧元（夫妻联合申报为8000欧元）。该抵扣按年计征，无期限限制但仅限于欧盟成员国、意大利永久居民。