m2增速是什么意思|M2增速历史最低，会拖累房价吗？

2022-02-21 利率表阅读：

央行公布了10月金融数据，出乎意料地，全线不及预期——

当月新增人民币贷款环比腰斩，社融规模增量创2016年7月来新低，M2持平6月创下的历史最低增速。

M1和M2的剪刀差，进一步扩大了。

金融数据是经济数据的领先指标，也是房地产等大宗资产的领先指标，前几天，在「地产知识局」的日课里，我曾经简单地分析过M1和M2的增长速度与房价走向的关联，而每月央行公布的金融数据，也是对楼市后期走向判断的一项有力指标。

那么，现在的数据，说明了什么？

剔除政策影响楼市还会跌

10月数据中，中国广义货币（M2）和狭义货币（M1）增速双双下滑。

广义货币（M2）供应：

同比增8%，增速分别比上月末和上年同期低0.3个和0.9个百分点，持平6月创下的历史最低增速。

狭义货币（M1）供应：

同比增长2.7%，增速分别比上月末和上年同期低1.3个和10.3个百分点。

先科普一下这两个指标。

现行货币统计制度将货币供应量划分为三个层次：M1，M2和M3，一般用到的是前两个。

M1：狭义货币，计算方法是社会流通货币总量加上商业银行的所有活期存款。主要为企业活期存款，反映现实购买力，通俗地说就是可以随时"买买买"的资金。

如果M1快速增加，说明企业经营活跃，投资意向增强，经济向好；M1增幅下降甚至出现负增长，则表明经济景气度下降，企业经营困难。

M2：广义货币货币供应量，除了活期存款，还包括企业定期存款、个人储蓄存款和证券公司的客户保证金等，这部分资金的流动性偏弱，同时反映现实购买力和潜在购买力。

M1和M2都是资产价格的领先指标， M2增长与房价走势的相关性更高，M1与房价也有一定的相关性，但是由于房地产的流动性比较差，M1与房价之间，大约会出现3个月左右的滞后性。

现在再来看刚公布的10月的数据：M1和M2之间的背离更加严重了，M2增速超过M1，达到了5.3个百分点。

上个月，这个数字是4.3。

一般来说，当M2增速超过M1，即增速差收窄时，则说明实体经济中有利可图的投资机会在减少，货币没有入实体而是堆积在金融体系内。

消费意愿不强，买房的意愿也在下滑。如果完全剔除政策影响的话，楼市还会继续冰封下行。

降准降息的措施该出街了

还有一些数据的表现，也距离预期差距很大。

首先，整个社会好像都挺难借到钱的。

中国10月新增人民币贷款 6970亿元人民币，预期 9045亿元，前值 13800亿元。

10月社会融资规模增量 7288亿元人民币，预期 13000亿元，前值 22054亿元。

另据央行初步统计，10月末社会融资规模存量197.89万亿元，同比增长10.2%。而社会融资规模存量余额的增速，继续放缓至历史最低。

总的来说，货币传导机制确实出了问题，钱很难从银行传导进实体经济。

10月底政治局会议说的，现在的经济“下行压力有所加大”，果然是有迹可循的。

其次，居民和企业也确实没钱了：

10月份人民币存款增加3535亿元，同比少增7026亿元。

其中，住户存款减少3347亿元，非金融企业存款减少6004亿元，财政性存款增加5819亿元。

金融已经从“去杠杆”逐渐转向“稳杠杆”了，我预计，很快要降准了，定向降息也是有可能的。

降准和定向降息，释放的资金肯定是希望尽量少流入房地产行业的，但是实际效果，还待观察。

毕竟，今天就有第三方统计数据显示，11月来，短短半个月，全国已经有十余家上市房地产企业密集获准发行大额融资了。合计数额已经达到数百亿之多。

政策触底市场底还在路上

那么楼市呢？

双11的抄底结束了，楼市的抄底刚刚开始。

但面对数据，我的判断是，如果完全剔除政策影响的话，楼市还会继续冰封下行。

看起来矛盾吗？

并不。

要补充说明三点：

1、中国楼市是典型的政策市，所以，政策影响是难以剔除的。每一轮复苏，总是先有政策松动，再有成交量变化，然后出现价格上涨。

2、大部分一二线城市的政策底部已经出现了，但是否有市场底部，出现成交量放大，还需要通过各个城市自己的情况去判断——大部分城市的确还没到。

由于各个级别城市的轮动效应，首先出现买点的肯定是一线城市，具体来说，上海和北京的市区，似乎开始接近了。

3、我一直强调，市场预期不明朗，投资资金不建议入场，但如果是对于一二线城市的刚需而言，可以趁当下议价权比较高，买房客没有群起而入的时候，开始挑选自己喜欢的房子。

毕竟从开始看房到最后下手，很多人也是经历了三到六个月的时间的。

如果按照前两次的历史情况，这个时间足以等到3月份的全国性政策窗口。

现在来看，一线城市的一手房可以等年底的打折潮，但二手房的话，有降价30%的笋盘，就可以考虑一下了。并不是说要现在马上出手，也不是说现在买，明天就可以涨的意思。