【2018下半年房地产走势】2018年中国房地产走势:投资增长放缓,但房价暴跌是妄想

2018年的钟声即将敲响，回顾2017年，我国房地产市场的主题语无疑是“分类调控、因城施策”。但尽管各地调控政策密集出台，直到现在购房者中“买买买”的声音依然不绝于耳。在持续了一年多的火热行情之后，2018年中国房地产走势如何？房价真的还会继续上涨吗？

2017年是中国房地产调控最频繁的一年，取得的效果是显而易见的。去年以来，行业监管明显趋紧，调控政策持续扩容，未来共有产权住房和租赁住房等长效机制的建立有助于降低行业波动性。同时，销售方面，三线价格洼地城市受外溢及棚改货币化等因素影响，热度明显提升，推动了销售金额上涨，但此轮上涨并非受刚性需求影响，因此预计不可持续。新开工指标增速继续下滑，增量的减少，加上存量的加速销售，行业库存压力有所减弱；企业盈利方面，销售的增长为收入奠定了基础，房企收入继续攀升，因结转多为2015年和2016年销售的项目，收入增速保持稳定，毛利率有所提升。

预计2018年，从调控范围上看，调控政策将持续，一二线中心城市及其周边三四线紧缩调控和弱三四线城市去库存政策并存；从土地供应来看，未来的变动主要体现在一线、核心二线城市等高能级城市和纯租赁住宅用地供应量的增加；从住房结构来看，住房租赁市场长效机制加速建立，房地产企业向出售与持有并举转型。从行业整体运营情况看，由于持续紧缩的政策环境将导致销售增速开始下降，销售的萎缩和融资渠道受阻将致使投资开发增速仍将维持低位运行。

从房价来看，因投机需求的限制，部分缺乏刚需的热潮城市房价将有所下调，有着土地稀缺和强吸附能力的一线、拥有产业导入、经济发展较快的二线城市价格保持在较高水平，房价将加剧分化。从企业层面看，在调控政策的背景下，房企资产规模增速将有所放缓；受销售增速放缓和融资环境紧缩的影响，未来房企的现金流将承压。从债市方面看，受发行窗口审核紧缩，融资渠道受阻，为缓解资金压力，房企将不断寻求海外债、资产证券化、专项债券等创新型的融资方式；2017年房地产企业债券发行大幅减少，存续债主要于未来1~3年到期，偿债压力较为集中。从行业信用水平看，房地产企业信用水平受“马太效应”的影响，将进一步分化，大型房企信用水平将保持稳定，中小型房企面临一定的波动风险。

2018年，楼市调控因城施策将持续，一二线中心城市及其周边三四线紧缩调控和弱三四线城市去库存政策并存。一方面，尽管热点一二线城市房地产市场明显降温，但供不应求的市场格局并未实质性转向，房价犹存一定上涨压力，需要维持现有调控政策、力度不变;另一方面，更多三四线城市市场承接溢出的需求，热度持续提升，房价、地价快速上涨，前期宽松政策需转变为紧缩调控，以维持房地产市场整体的平稳健康发展。此外，2018年长效机制仍将是中长期房地产发展的重点，其中推进住房制度改革是首要工作，租赁市场支持力度加大，试点城市相关租赁政策也将进一步落实和细化。

对房企而言，随着国内楼市调控不断升级，尤其是限售政策推出后，企业推盘速度减慢，资金回笼的速度显著放缓，将导致房企运营层面资金紧张，未来拿地投资也将趋于平稳，同时，十九大明确定位“房子是用来住的，不是用来炒的”，确定了房地产行业未来发展的总基调，房地产竞争格局将有所改变，相关政策的出台为租赁市场提供了较大的发展空间，促进房地产企业向出售与持有运营并举转型。

【2018下半年房地产走势】2018年中国房地产走势:投资增长放缓,但房价暴跌是妄想

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